La hipoteca no desaparece cuando fallece el titular. Pasa a la herencia junto con la casa, y quien acepta la herencia asume también el préstamo. Hay una excepción que conviene comprobar antes que nada: que el fallecido tuviera contratado un seguro que cancela la deuda pendiente.
Qué ocurre con la hipoteca cuando fallece el titular
El artículo 659 del Código Civil dice que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones que no se extingan con la muerte. Y el artículo 661 añade que los herederos suceden al difunto en todos ellos por el hecho solo de su fallecimiento.
Una deuda hipotecaria no se extingue con la muerte. Por tanto, se hereda. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España lo resume sin rodeos: la deuda permanece inalterada y se mantienen las mismas condiciones del contrato original. El tipo de interés, el plazo y la cuota no cambian porque el titular haya fallecido.
Lo que sí cambia es quién paga. Antes de nada, conviene tener claro en qué escenario estás, porque las decisiones son muy distintas. Una vez resuelta la deuda, el trámite de propiedad sigue su curso normal: lo tienes explicado paso a paso en la guía para poner la vivienda a tu nombre.
| Escenario | Qué ocurre con la deuda | Qué tienes que decidir |
|---|---|---|
| Había seguro de amortización | La aseguradora cancela el capital pendiente, total o parcialmente | Reclamar la póliza y rehacer las cuentas del impuesto |
| No hay seguro y puedes asumir la cuota | Sigues pagando el préstamo en las mismas condiciones | Quién figura como titular ante el banco |
| No hay seguro y no puedes asumirla | La casa responde de la deuda; tú también, si aceptas sin más | Beneficio de inventario, renuncia o venta |
Lo primero: comprobar si había un seguro que cancele la hipoteca
Muchas hipotecas se firmaron junto a un seguro de vida o de amortización de préstamo. En esas pólizas el beneficiario suele ser el propio banco: si el titular fallece, la aseguradora paga el capital pendiente directamente a la entidad.
No es un seguro obligatorio por ley, pero el artículo 17.3 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, permite al prestamista exigir una póliza que garantice el cumplimiento del préstamo. Por eso es tan frecuente encontrarlo, sobre todo en hipotecas firmadas con la propia entidad.
Cómo averiguarlo sin depender del banco
No te fíes de lo que recuerde la familia ni de la primera respuesta de la sucursal. Hay una vía oficial:
- El Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento. Lo emite el Ministerio de Justicia y dice si el fallecido figuraba como asegurado en alguna póliza y con qué compañía. Se solicita en la sede electrónica con el modelo 790 y la tasa 006, que cuesta unos pocos euros. Tienes el trámite detallado en el artículo sobre el certificado de seguros de fallecimiento.
- Los plazos importan. No puede pedirse hasta transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento, y los datos permanecen en el Registro cinco años desde esa fecha.
- La escritura del préstamo y los recibos. Revisa los cargos periódicos en la cuenta del fallecido. Una prima anual de seguro de vida asociada al préstamo suele aparecer ahí.
Si el seguro cubre solo una parte
Es el caso más habitual en hipotecas de matrimonios. Si ambos cónyuges eran titulares y cada uno tenía asegurada su mitad, la póliza cancela solo la parte del fallecido. El resto sigue vivo.
Y aquí hay un detalle fiscal que casi nadie explica: lo que cancela el seguro deja de ser una deuda del fallecido. Si la aseguradora amortiza 40.000 € del préstamo, esos 40.000 € ya no pueden deducirse en el Impuesto de Sucesiones, porque a la fecha de devengo la deuda ya no existe. Declararla igualmente es un error que la Administración detecta y corrige.
Si no hay seguro: las tres salidas reales
Aceptar la herencia no es obligatorio, y aceptar sin condiciones tampoco es la única forma de hacerlo.
Aceptar pura y simplemente. Te quedas la casa y asumes el préstamo. Ojo con el artículo 1003 del Código Civil: quien acepta así responde de todas las cargas de la herencia no solo con los bienes heredados, sino también con los suyos propios. Si la casa vale menos que la deuda, la diferencia te la reclaman a ti.
Aceptar a beneficio de inventario. Blinda tu patrimonio personal: respondes de las deudas solo hasta donde alcancen los bienes heredados. Exige un procedimiento formal ante notario y respetar plazos estrictos. Tienes el detalle en el artículo sobre aceptar la herencia a beneficio de inventario.
Renunciar. Si la deuda supera con claridad el valor de la casa y no hay otros bienes que compensen, puede ser la opción sensata. La renuncia se formaliza ante notario, es irrevocable y afecta a toda la herencia: no puedes quedarte la casa y rechazar el préstamo. Lo explico en cómo renunciar a una herencia.
Cómo se cambia la titularidad de la hipoteca, paso a paso
El orden real del trámite es este, y no otro:
- Reúnes los certificados de defunción, últimas voluntades y seguros.
- Firmas la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, con la casa y la hipoteca inventariadas.
- Liquidas el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.
- Inscribes la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- Solo entonces vas al banco con la escritura inscrita para actualizar la titularidad del préstamo.
El quinto paso tiene una particularidad que sorprende a mucha gente. El Banco de España es claro: la entidad debe incorporar a todos los herederos a la titularidad del préstamo, y los herederos no pueden eludir su responsabilidad frente al banco aunque entre ellos hayan pactado otra cosa en el cuaderno particional.
Es decir: si tres hermanos heredáis y uno se queda la casa, ese pacto vale entre vosotros, pero el banco puede seguir reclamando a los tres. Para que solo uno figure como deudor hay que negociar con la entidad y firmar una novación. En ese supuesto —cuando no todos los herederos asumen la deuda— el Banco de España admite que la entidad pueda exigir garantías adicionales o la contratación de algún producto. Cuando todos la asumen, no debería exigirlas.
Cuánto cuesta: un ejemplo con números
Situación: fallece el padre. Deja un piso con valor de referencia de 180.000 €, 8.000 € en cuentas y una hipoteca con 62.000 € pendientes de amortizar. No hay seguro de amortización. Heredan dos hijos al 50 %. Los gastos de entierro justificados suman 4.500 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de referencia del piso | 180.000 € |
| Saldo en cuentas | 8.000 € |
| Caudal bruto | 188.000 € |
| Deuda hipotecaria pendiente (art. 13 LISD) | −62.000 € |
| Gastos de entierro y funeral (art. 14 LISD) | −4.500 € |
| Caudal neto | 121.500 € |
| Base por cada heredero (50 %) | 60.750 € |
Sin deducir la hipoteca, cada hijo habría declarado 91.750 €. La deducción rebaja la base de cada uno en 31.000 €. Sobre esa base se aplican después las reducciones por parentesco y la bonificación de tu comunidad autónoma, que es lo que determina la cuota final: el cálculo completo está en la guía de cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones. Para no complicar el ejemplo he dejado fuera el ajuar doméstico.
Coste del trámite con el banco
La comisión por cambio de deudor no está topada por ley con carácter general: depende de lo que diga tu escritura de préstamo. Los límites legales del artículo 10 de la Ley 2/1994 —un máximo del 0,1 % del capital pendiente— se aplican solo a las novaciones que amplían el plazo, no a cualquier modificación.
Si tu escritura fija una comisión del 0,5 %, sobre 62.000 € pendientes son 310 €. Pide siempre el desglose por escrito antes de firmar: comisión, aranceles notariales, registro y tasación, si la exigen. Los costes de la propia escritura de herencia van aparte y los tienes detallados en cuánto cuesta tramitar una herencia.
Por qué la hipoteca resta, pero no del valor de la casa
Este matiz confunde a mucha gente y a algunos competidores también. La Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones distingue dos cosas:
- Artículo 12, cargas deducibles: las hipotecas y las prendas no minoran el valor del bien transmitido. El piso se declara por su valor íntegro, no por el valor menos la hipoteca.
- Artículo 13, deudas deducibles: el capital pendiente sí se deduce, pero como deuda del fallecido y del caudal global, siempre que su existencia se acredite por documento público o se justifique de otro modo.
En la práctica el resultado numérico es parecido, pero la casilla y la documentación no son las mismas. Lleva a la liquidación un certificado de deuda pendiente emitido por el banco a fecha de fallecimiento. Sin ese papel, la deducción se cae.
Casos que complican el trámite
Las cuotas mientras se tramita la herencia. El préstamo no espera. Si las cuentas del fallecido están bloqueadas, alguien tiene que adelantar los recibos; en muchos casos el banco admite cargar la cuota contra la propia cuenta, pero no siempre. Conviene resolverlo pronto y dejar constancia de quién paga qué, para ajustarlo luego en la partición. Tienes las vías en cómo desbloquear las cuentas de un fallecido.
El riesgo de dejar de pagar. El artículo 24 de la Ley 5/2019 permite al banco dar por vencido el préstamo y reclamar todo lo pendiente cuando el impago alcanza el 3 % del capital concedido o doce cuotas en la primera mitad de vida del préstamo, o el 7 % o quince cuotas en la segunda mitad, previo requerimiento con al menos un mes de plazo. Es un margen amplio, pero no infinito.
El usufructo del cónyuge viudo. Si tu padre deja el usufructo de la vivienda a tu madre y la nuda propiedad a los hijos, la deuda sigue siendo del caudal hereditario y el banco mantiene su garantía sobre la finca completa. Conviene pactar por escrito quién atiende las cuotas.
Varios hermanos que no se ponen de acuerdo. Si nadie quiere vender y nadie puede pagar, la casa acaba en proindiviso con una hipoteca viva encima. Es el escenario que más conflictos genera, y lo trataremos en el artículo sobre heredar una casa entre hermanos.
Vender para saldar la deuda. Es una salida legítima, pero solo puedes vender lo que ya está a tu nombre: primero la escritura de herencia y la inscripción registral, después la venta. Lo veremos en el artículo sobre vender una casa heredada.
Qué hacer ahora
- Pide el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Este último, a partir del día 15 hábil.
- Solicita al banco un certificado de la deuda pendiente a fecha de fallecimiento. Lo necesitarás sí o sí para el impuesto.
- Si aparece una póliza, reclama a la aseguradora antes de calcular nada: cambia la cifra de la deuda deducible.
- Suma activos y deudas con los números reales y decide cómo aceptas: pura y simple, a beneficio de inventario o renuncia.
- Firma la escritura de herencia, liquida el impuesto dentro de los seis meses e inscribe la vivienda en el Registro.
- Con la escritura inscrita, acude al banco y pide por escrito el coste completo de actualizar la titularidad del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco reclamarme más de lo que vale la casa?
Sí, si has aceptado la herencia pura y simplemente. El artículo 1003 del Código Civil te hace responder de las cargas también con tus bienes propios. Aceptando a beneficio de inventario, la responsabilidad se limita a lo heredado.
¿Puedo seguir pagando las cuotas sin cambiar la titularidad?
En la práctica, mientras el recibo se atienda, el banco suele no actuar. Pero no regulariza tu situación: sin escritura de herencia inscrita no eres propietario ante el Registro y no podrás vender, hipotecar ni negociar condiciones.
¿Puede el banco negarse a que solo un heredero asuma la deuda?
Sí. Los herederos se subrogan todos en la deuda por ministerio de la ley. Que la entidad libere a los demás es un acuerdo que tiene que aceptar voluntariamente, y puede condicionarlo a garantías adicionales.
¿Me puedo quedar la casa y renunciar al resto de la herencia?
No. La herencia se acepta o se repudia en bloque. No cabe elegir bienes concretos y dejar fuera las deudas.
¿El dinero del seguro que cancela la hipoteca tributa?
Cuando el beneficiario es el banco y el importe se destina íntegramente a amortizar el préstamo, los herederos no reciben ese dinero: simplemente desaparece la deuda, y por eso deja de ser deducible. Si la indemnización supera el capital pendiente y el sobrante llega a un beneficiario, ese exceso sí es un seguro de vida percibido y tiene su propia tributación.
Conclusión
Heredar una casa hipotecada no es heredar un problema, pero sí obliga a hacer cuentas antes de firmar nada. Comprueba primero si existe un seguro que cancele la deuda, pide al banco el certificado de capital pendiente y solo entonces decide cómo aceptas la herencia. El orden importa: cuando la escritura ya está firmada, la opción de limitar tu responsabilidad ha desaparecido.
NOTA: Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las cuantías del Impuesto de Sucesiones dependen de la normativa de cada comunidad autónoma y deben verificarse en la fuente oficial correspondiente. Para casos concretos, consulta con un profesional.
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