Puedes vender la casa que has heredado en cuanto esté a tu nombre, no antes. Y del precio que firmes en la notaría no te quedas con todo: entre gastos de venta, plusvalía municipal e IRPF se va habitualmente entre un 8 % y un 12 %. Aquí tienes el cálculo completo, con números.
Antes de vender: tres requisitos que no puedes saltarte
Ser heredero no te convierte automáticamente en propietario a efectos prácticos. Para firmar una compraventa necesitas cerrar antes toda la cadena de la herencia. Si todavía no la has recorrido, el itinerario completo está en la guía sobre cómo poner la casa heredada a tu nombre.
1. Aceptar la herencia y firmar la escritura de adjudicación
Necesitas la escritura notarial de aceptación y adjudicación de herencia, donde conste que ese inmueble concreto te corresponde a ti. Sin ese documento no hay nada que vender.
2. Liquidar el Impuesto de Sucesiones
No es opcional ni aplazable a conveniencia. El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria impide inscribir nada en el Registro de la Propiedad sin acreditar antes el pago de los impuestos que devengue el acto. Y el apartado 5 del mismo artículo añade la plusvalía municipal: sin justificante de haberla presentado, el Registro tampoco inscribe.
Traducido: aunque la cuota te salga a cero por las bonificaciones de tu comunidad, tienes que presentar la autoliquidación igualmente. Recuerda que el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis.
3. Inscribir la casa a tu nombre en el Registro
Legalmente eres propietario desde el fallecimiento, pero ningún comprador con hipoteca va a firmar si la finca sigue figurando a nombre de una persona fallecida: el banco no concede el préstamo. En la práctica, la inscripción previa es obligatoria.
Si sois varios herederos, firmáis todos
Mientras no hayáis repartido, la casa es de todos en proindiviso. La venta exige la firma de cada copropietario, sin excepción. Si uno se niega, la vía es la extinción de condominio o la acción de división judicial, un tema propio que veremos en el artículo sobre heredar una casa entre hermanos.
Cuánto se tarda desde el fallecimiento hasta poder vender
| Trámite | Tiempo habitual |
|---|---|
| Certificados de defunción y últimas voluntades | 2-4 semanas |
| Escritura de aceptación y adjudicación | 1-3 meses (más si hay desacuerdo) |
| Liquidación del Impuesto de Sucesiones | Antes de los 6 meses |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 15 días a 1 mes |
| Total hasta poder firmar la venta | 4-8 meses en un caso ordinario |
Con herederos enfrentados, bienes en varias comunidades o una declaración de herederos de por medio, el plazo se alarga con facilidad más allá del año.
Los impuestos de la venta, uno a uno
IRPF: la ganancia patrimonial
Es la partida más grande. Tributas por la diferencia entre lo que vendes y lo que «te costó» fiscalmente la casa.
El valor de adquisición no es lo que pagó tu padre en 1985. Según el artículo 36 de la Ley del IRPF, en las adquisiciones a título lucrativo se toma el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, normalmente el valor de referencia de Catastro, sin que pueda superar el valor de mercado. A esa cifra le sumas los gastos e impuestos que pagaste al heredar.
La fecha de adquisición tampoco es la de la escritura: es la fecha del fallecimiento. Los efectos de la aceptación se retrotraen a ese momento por el artículo 989 del Código Civil.
La ganancia va a la base del ahorro, que en 2026 tributa a esta escala (art. 66 de la Ley del IRPF, con la redacción dada por la Ley 7/2024):
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Lo pagas en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, no en el momento de firmar.
Plusvalía municipal: la segunda vez, y ahora te toca a ti
Ya pagaste una al heredar. Ahora pagas otra al vender, porque en las transmisiones onerosas el sujeto pasivo es el vendedor (artículo 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Puedes pactar con el comprador que la asuma él, pero ante el ayuntamiento el responsable sigues siendo tú.
La buena noticia: el periodo de generación empieza en la fecha del fallecimiento, no en la fecha en que compró el fallecido. Si vendes dos años después de heredar, el coeficiente que se aplica es el de dos años, no el de cuarenta.
El plazo es de 30 días hábiles desde la firma (art. 110 TRLRHL), muy distinto de los seis meses que tuviste al heredar. Puedes elegir entre el método objetivo y el método real y quedarte con el que menos pague. El mecanismo completo está explicado en el artículo sobre la plusvalía municipal de la herencia.
Dato actualizado a septiembre de 2026: los coeficientes máximos en vigor son los del Real Decreto-ley 8/2023. La subida prevista para 2026 por el Real Decreto-ley 16/2025 decayó al no convalidarse en el Congreso el 27 de enero de 2026. Comprueba siempre la ordenanza de tu ayuntamiento, que puede aplicar coeficientes inferiores a los máximos legales.
IBI y gastos que se reparten en la notaría
El IBI del año lo paga quien era propietario a 1 de enero. La sentencia del Tribunal Supremo 409/2016, de 15 de junio, estableció que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional desde la fecha de entrega. Se liquida en la notaría junto con la cuota de comunidad.
Qué puedes restar y qué no
| Sí reduce tu ganancia | No la reduce |
|---|---|
| Impuesto de Sucesiones pagado por ti | Intereses de préstamos |
| Plusvalía municipal de la herencia | Mudanza y vaciado de la casa |
| Notaría, registro y gestoría de la herencia | Reparaciones y pintura (conservación) |
| Obras de mejora acreditadas con factura | Muebles y electrodomésticos nuevos |
| Comisión de la inmobiliaria | IBI y comunidad de los años que fue tuya |
| Certificado energético y cédula de habitabilidad | Tasación para tu propia información |
| Plusvalía municipal de la venta | — |
La distinción entre mejora y conservación es donde más se equivoca la gente: cambiar las ventanas por otras de doble acristalamiento es mejora; sustituir una caldera averiada por otra igual es conservación. Guarda todas las facturas a nombre del heredero.
Ejemplo completo: una venta de 220.000 €
Tu madre falleció en marzo de 2024. Heredas su piso y lo vendes en junio de 2026.
Paso 1. Valor de adquisición
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor declarado en el Impuesto de Sucesiones | 160.000 € |
| Impuesto de Sucesiones pagado | 1.200 € |
| Plusvalía municipal de la herencia | 1.800 € |
| Notaría, registro y gestoría de la herencia | 1.500 € |
| Valor de adquisición | 164.500 € |
Paso 2. Valor de transmisión
Vendes por 220.000 €. Los gastos de la venta:
- Comisión inmobiliaria del 3 % más IVA: 7.986 €
- Certificado energético: 150 €
- Escritura matriz de compraventa, a tu cargo salvo pacto (art. 1455 del Código Civil): 400 €
- Plusvalía municipal de la venta: 1.680 €
Sobre esta última: el valor catastral del suelo es de 40.000 € y el periodo de generación son dos años, con un coeficiente máximo de 0,14. Base imponible: 40.000 × 0,14 = 5.600 €. Con un tipo municipal del 30 %, salen 1.680 €. Por el método real habrías pagado bastante más, así que eliges el objetivo.
Total de gastos: 10.216 €. Valor de transmisión: 209.784 €.
Paso 3. La ganancia y el IRPF
209.784 − 164.500 = 45.284 € de ganancia.
- Primeros 6.000 € al 19 % = 1.140 €
- Restantes 39.284 € al 21 % = 8.249,64 €
- IRPF total: 9.389,64 €, que pagarás en la renta de 2026, presentada en 2027.
Paso 4. Cuánto queda limpio
220.000 − 10.216 − 9.389,64 = 200.394,36 €. Casi 19.600 € se han quedado por el camino, un 8,9 % del precio.
La trampa de vender antes de tiempo
Si al liquidar el Impuesto de Sucesiones aplicaste la reducción del 95 % por vivienda habitual del fallecido, has asumido un compromiso de permanencia. El artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 exige mantener la vivienda durante los diez años siguientes al fallecimiento en la normativa estatal.
Varias comunidades han rebajado ese plazo a cinco años, entre ellas Cataluña, Aragón y Galicia, y algunas admiten la reinversión en otra vivienda habitual sin perder el beneficio. Como el plazo y las excepciones varían mucho, consulta la ficha de tu comunidad y verifica el dato en su agencia tributaria antes de firmar; el punto de partida está en la comparativa de dónde se paga más y dónde menos.
Si incumples, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria pagando el impuesto que no ingresaste, más intereses de demora. Puede convertir un ahorro de 20.000 € en una deuda inesperada. Si sabes de antemano que vas a vender pronto, conviene valorar con un asesor si compensa no aplicar la reducción.
Cuándo pagas menos o no pagas nada
Si vendes por debajo del valor declarado
No hay ganancia, sino pérdida patrimonial. No pagas IRPF por la venta y además puedes compensar esa pérdida con otras ganancias de la base del ahorro del ejercicio, o de los cuatro siguientes. Declárala igualmente.
Mayores de 65 años
La exención total por venta de vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF) exige que fuera tu vivienda habitual, no la del fallecido, así que rara vez aplica a una casa heredada. Lo que sí puede aplicar es la exención por reinversión en renta vitalicia: si tienes 65 años cumplidos y destinas el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses, la ganancia queda exenta hasta un máximo de 240.000 € por contribuyente.
Si resides fuera de España
El comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). Es un pago a cuenta. Después tú presentas el modelo 210 para calcular la ganancia real: si el impuesto sale menor, te devuelven la diferencia.
Qué hacer ahora
- Comprueba en una nota simple del Registro que la casa figura ya a tu nombre. Si no, ese es tu primer trámite.
- Busca la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones y localiza el valor que se declaró para el inmueble: es la cifra de la que depende todo el cálculo.
- Revisa si aplicaste la reducción por vivienda habitual y cuántos años de permanencia exige tu comunidad.
- Reúne las facturas de la herencia y de las obras de mejora en una carpeta. Sin ellas no puedes restarlas.
- Pide en tu ayuntamiento una simulación de la plusvalía por los dos métodos antes de fijar el precio.
- Calcula tu ganancia estimada y reserva el IRPF que tendrás que pagar el año siguiente. Es el error más frecuente: gastar el dinero y encontrarse la factura en junio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa sin haber pagado el Impuesto de Sucesiones?
En la práctica no. Sin acreditar el pago, el Registro no inscribe ni tu herencia ni la posterior compraventa, y el comprador no aceptará firmar.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender sin pagar impuestos?
No existe ese plazo. Da igual que esperes dos años o veinte: si hay ganancia, tributa. Lo único que depende del tiempo es el compromiso de permanencia de la reducción por vivienda habitual.
Si vendo y reparto el dinero con mis hermanos, ¿paga IRPF cada uno?
Sí. Cada copropietario declara la ganancia correspondiente a su porcentaje, con su parte proporcional del valor de adquisición y de los gastos.
¿Y si la casa tiene hipoteca pendiente?
La deuda se cancela con el dinero de la venta en la propia notaría. No reduce tu ganancia patrimonial: los intereses y el principal no son gasto deducible.
¿Qué pasa si vendo por debajo del valor de referencia de Catastro?
A efectos de IRPF puedes declarar una pérdida, pero prepárate para justificar el precio real. Hacienda puede iniciar una comprobación de valores, y conviene tener tasación, fotografías y anuncios que acrediten el estado del inmueble.
Conclusión
Vender una casa heredada no es complicado, pero sí tiene un orden que no admite atajos: primero la herencia completa y el impuesto liquidado, después el Registro, y solo entonces la venta. La cifra que de verdad importa no es el precio, sino lo que queda después del IRPF, y esa se puede calcular antes de firmar. Hazlo, y guarda cada factura: cada una que conserves reduce tu ganancia.
NOTA: este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los datos normativos están actualizados a septiembre de 2026. Antes de tomar decisiones con consecuencias económicas, y especialmente si hay varios herederos o una reducción por vivienda habitual de por medio, conviene contrastar tu caso con un profesional.
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