Cuando varios hermanos tenéis que heredar la misma vivienda, ninguno se queda con una habitación: cada uno pasa a ser dueño de un porcentaje de toda la casa. Esa situación se llama proindiviso, y la ley no te obliga a soportarla indefinidamente. Hay cinco salidas posibles y la diferencia de coste entre unas y otras puede ser de varios miles de euros.
Qué pasa exactamente cuando varios hermanos heredan la misma casa
Antes de nada conviene separar dos momentos que casi todo el mundo confunde.
Mientras la herencia no está repartida, existe una comunidad hereditaria: sois cotitulares del conjunto de bienes del fallecido, no de la casa en concreto. Cuando firmáis la escritura de aceptación y adjudicación, liquidáis el Impuesto de Sucesiones e inscribís, la casa pasa a estar a vuestro nombre en cuotas —por ejemplo, un tercio cada uno—. Ahí nace el proindiviso propiamente dicho. Si todavía estás en la fase anterior, empieza por el artículo sobre cómo poner a tu nombre una casa heredada, porque sin ese paso previo ninguna de las salidas que verás aquí se puede formalizar.
El Código Civil regula esta copropiedad en sus artículos 392 a 406. Dos reglas resumen tu margen de maniobra:
- Puedes vender, ceder o hipotecar tu cuota sin pedir permiso a nadie (art. 399).
- No puedes vender la casa entera, alquilarla ni reformarla por tu cuenta. Los actos de administración se deciden por mayoría de cuotas (art. 398) y disponer del inmueble completo exige el acuerdo de todos.
Esa asimetría explica casi todos los bloqueos familiares: cualquiera puede irse, pero nadie puede decidir solo.
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión
El artículo 400 del Código Civil es la pieza clave del asunto: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Es un derecho que no caduca y que no depende de que los demás quieran.
La única limitación es el pacto de indivisión: los copropietarios pueden acordar por escrito mantener la casa indivisa durante un plazo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo. Si no habéis firmado nada de eso —lo habitual—, cualquiera de vosotros puede activar la salida mañana mismo.
Y si la casa es indivisible, que es el caso de casi cualquier piso, el artículo 404 marca el desenlace: si los condueños no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
Las cinco salidas de un proindiviso
| Salida | ¿Hace falta acuerdo? | Impuesto principal | Nota |
|---|---|---|---|
| Un hermano compra a los demás (extinción de condominio) | Sí, de todos | AJD | La más barata cuando hay entendimiento |
| Vender la casa entera y repartir | Sí, de todos | IRPF de cada uno | Máximo precio de mercado |
| Vender tu cuota a un tercero | No | ITP para el comprador | Sujeta a retracto de comuneros |
| Alquilar y repartir rentas | Mayoría de cuotas | IRPF por rendimiento | Solución temporal, no salida |
| Acción de división judicial | No | Según el resultado | Acaba en subasta si nadie puja alto |
1. Un hermano compra la parte de los demás: extinción de condominio
Uno se queda el 100 % de la vivienda y compensa en dinero al resto. Es la vía que ampara el artículo 1062 del Código Civil para bienes indivisibles y, fiscalmente, la más eficiente con diferencia. Lo vemos con números más abajo.
2. Vender la casa entera y repartir el dinero
Si todos queréis lo mismo, es la opción que más dinero deja: se vende a precio de mercado a un comprador cualquiera y cada uno se lleva su porcentaje. Cada hermano declara su parte de ganancia en su IRPF. La fiscalidad completa de esa venta —valor de adquisición, plusvalía, plazos— se trata en el artículo sobre vender una casa heredada.
3. Vender tu parte a un tercero: el retracto de comuneros
Puedes hacerlo sin avisar a nadie. Pero el artículo 1522 concede a tus hermanos el retracto de comuneros: si vendes tu cuota a un extraño, cualquiera de ellos puede subrogarse en la compra pagando el mismo precio. El plazo es de nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o desde que tuvieron conocimiento de ella (art. 1524), y es de caducidad: pasado, se pierde.
En la práctica esto explica dos cosas. Que los compradores profesionales de proindivisos ofrezcan por debajo del valor proporcional de tu cuota —asumen un riesgo y una futura pelea—, y que avisar formalmente a tus hermanos antes de vender sea buena idea: si quieren igualar la oferta, evitas el descuento.
4. Alquilar y repartir las rentas mientras decidís
No es una salida, es un aparcamiento razonable. El arrendamiento ordinario es un acto de administración y se decide por mayoría de cuotas (art. 398), no por unanimidad. Las rentas se reparten en proporción a las cuotas y cada uno las declara en su IRPF.
5. La acción de división de cosa común
Es la vía para cuando no hay acuerdo posible. La desarrollo en el último apartado.
Extinción de condominio: qué impuestos paga, con números
La operación se documenta en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La clave fiscal es que no se considera una compraventa, sino la concreción de un derecho que ya tenías: por eso tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por Transmisiones Patrimoniales (ITP). El texto refundido del ITPAJD deja fuera de ITP los excesos de adjudicación que cumplen el artículo 1062 del Código Civil (art. 7.2.B).
Además, el Tribunal Supremo fijó en su sentencia 1484/2018, de 9 de octubre, que la base de AJD es solo la parte que se adquiere ex novo, no el valor total del inmueble. La Dirección General de Tributos asumió ese criterio en la consulta vinculante V3344-19.
Ejemplo trabajado: tres hermanos y un piso de 180.000 €
Ana, Luis y Marta heredaron en 2019 el piso de sus padres, un tercio cada uno. En la herencia se declaró un valor de 150.000 €. Hoy el valor de referencia es de 180.000 € y Ana se lo queda, compensando a sus hermanos con 60.000 € a cada uno.
Lo que paga Ana:
| Concepto | Base | Importe |
|---|---|---|
| AJD (Madrid, tipo general 0,75 % en 2026) | 120.000 € (las dos cuotas que adquiere) | 900 € |
| Arancel notarial (RD 1426/1989, base 180.000 €) | — | ≈ 331 € |
| Arancel registral (RD 1427/1989) | — | ≈ 171 € |
| Plusvalía municipal | — | No sujeta |
Los aranceles ya llevan aplicada la rebaja del 5 % que fijan el arancel notarial y el arancel de los registradores; a esas cifras hay que sumarles folios, copias y el IVA, así que la factura real queda por encima. Y el tipo de AJD es autonómico: verifica el de tu comunidad en su portal tributario antes de hacer cuentas, porque va del 0 % de País Vasco al 1,5 % de comunidades como Cataluña. Ese mismo piso, en Cataluña, generaría 1.800 € de AJD en lugar de 900 €.
Sobre la plusvalía municipal: la DGT confirmó en la consulta V0123-24 que la disolución de una comunidad formada por un único inmueble, adjudicado a un comunero que compensa en dinero a los demás, no realiza el hecho imponible del impuesto, porque el exceso de adjudicación es inevitable. Ahora bien, el contador no se reinicia: cuando Ana venda el piso en el futuro, el periodo de generación se computará desde 2019, no desde la extinción de condominio. Tienes el detalle del cálculo en el artículo sobre la plusvalía municipal en una herencia.
Lo que pagan Luis y Marta. Aquí está la sorpresa que casi nadie menciona. El Tribunal Supremo, en la sentencia 1269/2022, de 10 de octubre, estableció que quien recibe la compensación tiene una ganancia patrimonial en el IRPF si el valor del bien se ha actualizado al alza entre la adquisición y la adjudicación. Cada uno declaró su cuota por 50.000 € en 2019 y recibe ahora 60.000 €:
- Ganancia: 10.000 € (menos la parte proporcional de gastos e Impuesto de Sucesiones pagados en su día, que sí se suman al valor de adquisición).
- Tributación en la base del ahorro (escala 2026): 19 % sobre los primeros 6.000 € = 1.140 € + 21 % sobre los 4.000 € restantes = 840 €.
- Total: 1.980 € cada uno.
Si el valor no se actualiza —cada uno recibe exactamente lo que en su día valió su cuota—, no hay ganancia y no hay IRPF. Conviene revisar qué valor se declaró en la herencia antes de fijar la compensación; sobre cómo se fija ese valor, tienes el artículo de el valor de referencia y la valoración de los bienes.
El error que multiplica la factura: que uno salga y los demás sigan
Si Luis vende su tercio a Ana y a Marta, y estas dos continúan como copropietarias, no hay disolución de la comunidad: hay una transmisión de cuota. Y eso tributa por ITP, no por AJD. El Supremo lo confirmó en la sentencia 1680/2022, de 19 de diciembre, y la DGT lo reiteró en la consulta V1789-25, de 8 de octubre de 2025.
En Madrid, con un ITP general del 6 %, esos 60.000 € generarían 3.600 € de impuesto en lugar de los 450 € de AJD que habrían correspondido. Cuatro veces más. Si el objetivo es que solo salga uno, merece la pena estudiar antes si la operación puede plantearse como una disolución completa.
Si un hermano ni compra, ni vende, ni firma
Primero, deja constancia. Un burofax con acuse de recibo proponiendo por escrito las opciones —comprar, vender conjuntamente o dividir— y una tasación de un profesional independiente convierten una discusión familiar en un expediente. Muchos bloqueos se desatascan justo ahí, cuando el otro entiende que la vía judicial no es una amenaza vacía.
Si no funciona, queda la acción de división de cosa común del artículo 400. Tres cosas que conviene saber:
- No prescribe y no necesita justificación. Basta con ser copropietario. El juez no valora si tienes buenas razones.
- Requiere abogado y procurador, y se tramita como juicio declarativo según la cuantía del asunto. Si la herencia todavía no está partida, la vía correcta no es esta sino la división judicial de herencia de los artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- El final probable es una subasta pública. Si el piso es indivisible y nadie se lo adjudica compensando, se vende en subasta con admisión de licitadores extraños (arts. 404 y 1062) y se reparte el precio. Es la peor salida económica para todos: en subasta rara vez se alcanza el precio de mercado.
Por eso la acción judicial funciona mejor como palanca de negociación que como objetivo. Casi siempre hay un acuerdo entre la demanda y la subasta.
Sobre las empresas de compra de proindivisos: son una salida real si necesitas liquidez y tus hermanos no pueden o no quieren comprarte. Compran tu cuota y después pleitean ellas. A cambio, ofrecen por debajo del valor proporcional de tu parte, y el descuento depende del conflicto que asumen. Antes de firmar con una, ofrece formalmente tu cuota a tus hermanos por ese mismo precio: si la igualan, te ahorras el descuento, y si no, habrás dejado constancia de que actuaste de buena fe.
Quién paga el IBI, la comunidad y las derramas mientras tanto
El artículo 393 es claro: las cargas se reparten en proporción a las cuotas, igual que los beneficios. Y el artículo 395 permite a cualquier copropietario obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación; solo se libra quien renuncie a su parte en la propiedad.
En la práctica: si pagas tú el IBI, la cuota de comunidad o una derrama, puedes reclamar a tus hermanos su parte proporcional. Guarda todos los recibos desde el primer día, porque al llegar el momento del reparto esos importes se compensan y sin justificantes no se compensa nada.
Caso frecuente: un hermano vive en la casa y los demás no. Puede usarla (art. 394), pero no puede impedir que los demás la usen. Si te opones formalmente por escrito a ese uso exclusivo y aun así continúa, se abre la puerta a reclamar una compensación por el uso. Es un terreno que depende mucho del caso concreto y conviene consultarlo antes de dar pasos.
Qué hacer ahora
- Comprueba en el Registro de la Propiedad cómo está inscrita la vivienda y con qué porcentaje. Una nota simple cuesta unos pocos euros y evita discutir sobre supuestos.
- Recupera la escritura de herencia y mira qué valor se declaró para el inmueble. Ese dato determina el IRPF de quien cobre la compensación.
- Pide una tasación independiente si vais a fijar un precio entre vosotros. Sin una referencia objetiva, la negociación se estanca.
- Decide la fórmula antes de ir al notario: disolución total (AJD) o salida de uno solo (ITP). La diferencia fiscal es enorme y se decide en el planteamiento, no después.
- Consulta el tipo de AJD de tu comunidad autónoma en su portal tributario oficial, junto con el resto de gastos de escritura. Tienes las cifras generales en cuánto cuesta tramitar una herencia.
- Si hay bloqueo, formalízalo por escrito con un burofax antes de plantearte el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte sin el permiso de mis hermanos?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite disponer de tu cuota libremente. Tus hermanos no pueden impedirlo, pero sí ejercer el retracto de comuneros en nueve días y quedarse ellos con esa cuota pagando el mismo precio.
¿Puede un hermano obligarme a vender la casa?
Puede obligarte a salir de la copropiedad, que no es lo mismo. Si ejerce la acción de división y el piso es indivisible, el desenlace legal es la venta en subasta y el reparto del precio. Tú puedes evitarlo adjudicándotelo y compensando al resto.
¿Cuánto tiempo tengo para salir del proindiviso?
El que quieras. La acción de división no prescribe. La única limitación temporal posible es un pacto de indivisión firmado, que no puede superar los diez años.
¿La extinción de condominio paga plusvalía municipal?
En el supuesto típico —un único inmueble indivisible adjudicado a un comunero que compensa en dinero al resto— no se realiza el hecho imponible, según el criterio de la DGT. Pero el periodo de generación no se interrumpe: cuenta desde la adquisición original para una venta futura.
¿Y si uno de los hermanos no aparece o no responde?
La acción judicial de división está pensada exactamente para eso. Se le demanda igualmente y, si no comparece, el procedimiento sigue adelante en rebeldía.
Conclusión
Compartir una casa heredada entre hermanos es una situación que la ley considera transitoria por defecto: cualquiera puede pedir la salida y nadie puede obligar al resto a quedarse. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal no está en el derecho, que es bastante claro, sino en la fiscalidad: una disolución completa tributa por AJD y una salida parcial por ITP, con facturas que se diferencian en miles de euros sobre el mismo piso. Antes de firmar nada, define la fórmula, verifica el tipo vigente en tu comunidad y comprueba qué valor se declaró en la herencia.
NOTA: este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los datos normativos corresponden a la situación de septiembre de 2026 y los tipos autonómicos pueden cambiar. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.
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