Poner a tu nombre una casa heredada no es un trámite: son tres. Primero se firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario, después se pagan dos impuestos con plazo de caducidad, y solo entonces se inscribe en el Registro de la Propiedad y se actualiza el Catastro. Aquí tienes el itinerario completo en orden real, con los plazos de cada paso y un ejemplo de coste calculado partida por partida.
Qué significa exactamente «poner la casa a tu nombre»
Cuando alguien dice que quiere poner la casa a su nombre suele estar pensando en una sola gestión. En realidad hay tres sistemas distintos donde figura el nombre del propietario, y ninguno se actualiza solo cuando se actualizan los otros.
Registro de la Propiedad, Catastro e IBI no son lo mismo
El Registro de la Propiedad es el que acredita quién es el dueño y con qué derechos. Es el único que da seguridad jurídica frente a terceros: si quieres vender, hipotecar o dejar la casa en herencia sin problemas, es el que importa.
El Catastro es un registro administrativo y fiscal. Describe el inmueble (superficie, uso, valor catastral) y sirve de base para calcular el IBI y para el valor de referencia que usa Hacienda. No prueba la propiedad, pero de él sale el recibo.
El recibo del IBI lo emite el ayuntamiento a nombre de quien figure como titular catastral a 1 de enero de cada año. Si no actualizas el Catastro, seguirás recibiendo el IBI a nombre de la persona fallecida durante años.
Son tres bases de datos separadas. La escritura de herencia es la llave que abre las tres, pero hay que llamar a cada puerta.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro?
No. En España la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria y no existe un plazo legal para hacerla. Puedes heredar una casa, no inscribirla nunca y seguir siendo su propietario.
Lo que no puedes hacer sin inscribir es casi todo lo demás. No podrás venderla con normalidad —ningún comprador que necesite financiación aceptará una finca que sigue registrada a nombre de un fallecido—, no podrás usarla como garantía de un préstamo, y trasladarás el problema, agrandado, a tus propios herederos. Cada generación sin inscribir añade una escritura pendiente a la cadena.
Lo que sí es obligatorio, y con plazo, es pagar los impuestos. Esa es la diferencia práctica que conviene tener clara desde el principio.
El itinerario completo, en orden real
Este es el orden en que ocurren las cosas. Los pasos 1 y 2 no tienen plazo legal, pero condicionan a los siguientes: sin escritura no puedes liquidar bien los impuestos, y el reloj de los impuestos empieza a correr el día del fallecimiento, no el día que firmas.
| # | Paso | Ante quién | Plazo | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Reunir certificados y documentación | Registro Civil, Ministerio de Justicia, notaría | Sin plazo (últimas voluntades, a partir de 15 días hábiles del fallecimiento) | Sí, en la práctica |
| 2 | Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Notario | Sin plazo legal | Sí, salvo heredero único |
| 3 | Impuesto de Sucesiones | Comunidad autónoma | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables | Sí |
| 4 | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Ayuntamiento | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año | Sí, donde exista el impuesto |
| 5 | Inscripción en el Registro de la Propiedad | Registro del lugar del inmueble | Sin plazo legal | No, pero muy recomendable |
| 6 | Cambio de titularidad catastral | Catastro | 2 meses desde la escritura, salvo exención | Sí, si no lo comunica el notario |
| 7 | IBI, suministros, comunidad y seguro | Ayuntamiento, compañías, administrador | Sin plazo | No, pero conviene |
Puedes ver el proceso sucesorio completo, más allá de la vivienda, en la guía de cómo tramitar una herencia en España paso a paso.
Paso 1. Reunir la documentación previa
Antes de pisar la notaría necesitas cinco documentos básicos: el certificado literal de defunción, el certificado de últimas voluntades, el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, la copia autorizada del testamento (o el acta de declaración de herederos si no lo hay) y los DNI de todos los intervinientes.
Para la vivienda en concreto hacen falta además dos cosas más: la escritura de compra o el título por el que el fallecido adquirió la casa, y una nota simple del Registro de la Propiedad con la descripción registral actualizada y las cargas que pesan sobre la finca. La nota simple es barata y evita sorpresas: hipotecas no canceladas, embargos, servidumbres o descripciones que no coinciden con la realidad.
Tienes el detalle de cada certificado en qué documentos hacen falta para tramitar una herencia.
Paso 2. La escritura de aceptación y adjudicación ante notario
Es el documento central. En una sola escritura se hacen tres cosas a la vez: se acepta la herencia, se inventaría y valora el patrimonio del fallecido, y se adjudica a cada heredero lo que le corresponde.
Para la vivienda, lo que importa es la parte de adjudicación. Ahí queda escrito, con la descripción registral exacta de la finca, quién pasa a ser propietario y en qué proporción. Si sois dos hermanos, lo habitual es que la casa se adjudique a los dos al 50 %, en proindiviso, salvo que acordéis otra cosa.
Deben comparecer y firmar todos los herederos. Si uno no puede acudir, puede otorgar un poder notarial a otro para que firme en su nombre. Si uno se niega directamente a firmar, no hay escritura, y el asunto entra en un terreno distinto que se trata en un artículo específico del silo de conflictos.
La escritura puedes firmarla ante cualquier notario de España: la elección de notario es libre. Distinto es el caso del acta de declaración de herederos cuando no hay testamento, que sí tiene reglas de competencia territorial y se explica en la guía de la declaración de herederos abintestato.
Si eres heredero único: la instancia del artículo 14 de la Ley Hipotecaria
Hay una excepción que ahorra la escritura y su coste. Los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, junto con el 79 del Reglamento Hipotecario, permiten inscribir la vivienda mediante una instancia privada firmada por el heredero, acompañada del título sucesorio (testamento, acta de declaración de herederos o certificado sucesorio europeo) y de los certificados de defunción y últimas voluntades.
El requisito es estricto y conviene entenderlo bien: tiene que haber un único heredero y ninguna otra persona con derecho a legítima. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha rechazado repetidamente instancias en las que existían legatarios con intereses propios o situaciones no pacíficas.
La firma de la instancia debe estar legitimada notarialmente o hacerse ante el registrador. Y aunque la uses, sigues teniendo que liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal: la instancia ahorra la escritura, no los impuestos.
Paso 3. Liquidar el Impuesto de Sucesiones
El plazo es de seis meses desde la fecha del fallecimiento, y se puede pedir una prórroga de otros seis meses solicitándola dentro de los cinco primeros. Es un plazo de caducidad real: pasado, empiezan a correr recargos.
El impuesto está cedido a las comunidades autónomas, así que la factura por la misma vivienda cambia radicalmente según dónde residiera habitualmente la persona fallecida. En varias comunidades, hijos y cónyuges tienen bonificaciones que dejan la cuota cerca de cero; en otras no. Además, la vivienda habitual del fallecido tiene una reducción estatal propia cuando la heredan cónyuge, descendientes, ascendientes o determinados colaterales, con requisito de permanencia.
Verifica siempre las cifras de tu comunidad en la web de su administración tributaria antes de presentar nada: las bonificaciones cambian con cada ley autonómica de medidas fiscales.
Paso 4. Liquidar la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor del suelo urbano al transmitirse. En una herencia lo paga quien recibe el inmueble, no la persona fallecida, y se presenta en el ayuntamiento donde esté la casa.
El plazo lo fija el artículo 110.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. La prórroga hay que pedirla dentro de los seis meses iniciales.
Tres matices que ahorran disgustos:
- Es un impuesto potestativo. No todos los ayuntamientos lo tienen establecido, aunque sí la inmensa mayoría de los de cierto tamaño.
- Si el suelo no se ha revalorizado desde que el fallecido lo adquirió, la operación no está sujeta, según el apartado 5 del artículo 104 que introdujo el Real Decreto-ley 26/2021. Pero hay que declararlo y acreditarlo: no basta con no presentar nada.
- Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones para transmisiones mortis causa, sobre todo en la vivienda habitual del fallecido a favor de descendientes y cónyuge. Suelen ser rogadas: hay que pedirlas expresamente.
Paso 5. Inscribir en el Registro de la Propiedad
Con los impuestos liquidados, ya puedes inscribir. Se presenta en el Registro de la Propiedad al que pertenezca la finca, no en el de tu domicilio.
Qué hay que presentar: copia autorizada de la escritura de aceptación y adjudicación (o la instancia de heredero único), certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento o acta de declaración de herederos, y los justificantes de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. El Registro no inscribe sin acreditar la presentación de esos impuestos.
Si la escritura la ha firmado un notario, lo habitual es que la remita telemáticamente al Registro el mismo día, lo que genera el asiento de presentación de inmediato.
Cuánto tarda: el artículo 18 de la Ley Hipotecaria da al registrador un plazo máximo de quince días desde la fecha del asiento de presentación para inscribir o emitir calificación negativa. Son días hábiles. El asiento de presentación tiene una vigencia ordinaria de sesenta días hábiles, que es el margen para subsanar defectos si los hubiera. Si el registrador se pasa del plazo, la propia ley prevé una reducción del 30 % de sus aranceles.
Cuando esté inscrita, pide una nota simple para comprobar que consta correctamente tu nombre, tu porcentaje y la descripción de la finca. Cuesta unos pocos euros y es la forma de cerrar el trámite con la certeza de que salió bien.
Paso 6. Actualizar el Catastro
El Registro y el Catastro no se comunican automáticamente en todos los casos. Inscribir no garantiza que el Catastro se entere.
El plazo legal para declarar la alteración de titularidad es de dos meses desde la fecha de la escritura. La declaración se hace por la Sede Electrónica del Catastro mediante el modelo 900D, que genera el 901N correspondiente al cambio de titularidad.
Ahora bien, existe una exención de declarar cuando se cumplen dos condiciones a la vez: que el acto se formalice en escritura pública o se haya solicitado su inscripción en el Registro dentro de esos dos meses, y que en la escritura conste acreditada la referencia catastral del inmueble. En ese caso, notarios y registradores comunican la transmisión al Catastro y no tienes que hacer nada.
En la práctica, la recomendación es sencilla: pasadas unas semanas desde la escritura, entra en la Sede Electrónica del Catastro y comprueba si ya figuras como titular. Si no apareces, presenta tú la declaración. Es gratuito.
Paso 7. IBI, suministros, comunidad y seguro
El último tramo es puramente doméstico, pero se olvida a menudo:
- IBI: se actualiza solo cuando se actualiza el Catastro. Si domicilias el recibo, hazlo en una cuenta operativa; el cargo en la cuenta bloqueada de la persona fallecida se devolverá.
- Suministros: luz, agua y gas siguen a nombre del titular anterior. Un cambio de titular es gratuito; una nueva alta no lo es. Pídelo siempre como cambio de titularidad, aportando la escritura.
- Comunidad de propietarios: comunica el cambio al administrador. Como nuevo propietario respondes de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Seguro del hogar: la póliza sigue viva, pero conviene actualizar tomador y asegurado. Una vivienda vacía durante meses tiene además condiciones de cobertura distintas; consúltalo con la aseguradora.
Cuánto cuesta poner una casa heredada a tu nombre
Aquí llegan los números. Los aranceles de notarios y registradores son precios públicos fijados por norma, iguales en toda España: el Real Decreto 1426/1989 para notarios y el Real Decreto 1427/1989 para registradores, ambos con la rebaja adicional del 5 % que introdujo el Real Decreto-ley 8/2010. No son negociables, aunque sí hay conceptos que varían según la extensión del documento y el número de copias.
Lo que sí es precio libre es la gestoría, si decides usarla. Pide siempre dos presupuestos por escrito y con el desglose de qué incluye.
Ejemplo trabajado: piso de 180.000 €, dos hermanos
El caso. Fallece el padre. Deja testamento a favor de sus dos hijos por partes iguales. El patrimonio es un piso valorado en 180.000 € y 12.000 € en una cuenta bancaria. Caudal total: 192.000 €. Los hermanos se adjudican el piso al 50 % en proindiviso.
Certificados. Defunción: gratuito. Últimas voluntades y seguros de cobertura de fallecimiento: tasa 006 del Ministerio de Justicia, 3,86 € cada uno mediante el modelo 790. Total: 7,72 €.
Notaría. El arancel de la matriz se calcula sobre el valor de los bienes adjudicados (192.000 €), aplicando por tramos la escala del número 2 del arancel notarial:
| Tramo | Base | Tipo | Importe |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | — | Fijo | 90,15 € |
| 6.010,13 – 30.050,61 € | 24.040,49 € | 4,5 ‰ | 108,18 € |
| 30.050,62 – 60.101,21 € | 30.050,60 € | 1,50 ‰ | 45,08 € |
| 60.101,22 – 150.253,03 € | 90.151,82 € | 1 ‰ | 90,15 € |
| 150.253,04 – 192.000 € | 41.746,97 € | 0,5 ‰ | 20,87 € |
| Subtotal | 354,43 € | ||
| Rebaja del 5 % (RD-ley 8/2010) | −17,72 € | ||
| Arancel de la matriz | 336,71 € |
A eso se suman conceptos que dependen de la extensión. Suponiendo una escritura de 20 folios: los folios de matriz devengan 3,005061 € por cara escrita a partir del quinto, es decir 48,08 €; dos copias autorizadas (una por heredero) a 3,005061 € por folio, con la mitad a partir del duodécimo, salen a 93,16 €; y dos copias simples a 0,601012 € por folio, 24,04 €.
Subtotal de aranceles: 501,99 €. Con el 21 % de IVA: 607,41 €. Añade los suplidos por comunicaciones telemáticas y la factura de la notaría se queda en el entorno de los 620–650 €.
Registro de la Propiedad. Aquí la base es el valor de la finca, 180.000 €, no el caudal total:
| Tramo | Base | Tipo | Importe |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | — | Fijo | 24,04 € |
| 6.010,13 – 30.050,61 € | 24.040,49 € | 1,75 ‰ | 42,07 € |
| 30.050,62 – 60.101,21 € | 30.050,60 € | 1,25 ‰ | 37,56 € |
| 60.101,22 – 150.253,03 € | 90.151,82 € | 0,75 ‰ | 67,61 € |
| 150.253,04 – 180.000 € | 29.746,97 € | 0,30 ‰ | 8,92 € |
| Subtotal | 180,21 € | ||
| Rebaja del 5 % | −9,01 € | ||
| Arancel de inscripción | 171,20 € |
Con IVA: 207,15 €, más el asiento de presentación y las notas simples que se pidan. Redondeando, unos 215–225 €.
Catastro. Gratuito, se haga por comunicación notarial o por declaración propia.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Certificados (últimas voluntades y seguros) | 7,72 € |
| Notaría (escritura de aceptación y adjudicación) | ≈ 640 € |
| Registro de la Propiedad | ≈ 220 € |
| Catastro | 0 € |
| Total de trámites | ≈ 870 € |
| Impuesto de Sucesiones | Según comunidad autónoma |
| Plusvalía municipal | Según ayuntamiento y años de tenencia |
| Gestoría (opcional) | Precio libre |
La conclusión práctica es la que casi nadie dice: el papeleo en sí es la parte barata. En una herencia sencilla de este tamaño, notaría y registro juntos rara vez llegan a los mil euros. Lo que puede disparar la factura son los dos impuestos, y ninguno de los dos depende de la vivienda: dependen de dónde vivía el fallecido y de dónde está el piso.
Cinco situaciones que complican el trámite
La casa tiene hipoteca pendiente. La deuda se hereda junto con el inmueble. La hipoteca sigue viva y el banco no la cancela por el fallecimiento. Hay que revisar si existía un seguro de amortización vinculado al préstamo, porque cambia por completo el resultado.
Sois varios hermanos y ninguno quiere lo mismo. Adjudicar el piso al 50 % en proindiviso es lo fácil de firmar y lo difícil de vivir: ninguno puede vender el conjunto sin el otro. La alternativa es adjudicarlo entero a uno con compensación económica al resto, si el resto del caudal lo permite.
El cónyuge viudo tiene el usufructo. Es lo más frecuente cuando hay testamento entre cónyuges con hijos. Los hijos reciben la nuda propiedad y el viudo el usufructo. Se inscriben ambos derechos por separado y ninguno puede vender la vivienda libre de cargas sin el otro.
La finca no está inscrita o su descripción no coincide. Casas de pueblo, obras nunca declaradas, superficies que no cuadran entre escritura, Registro y Catastro. Aquí el trámite deja de ser rutinario: puede hacer falta un acta de notoriedad, una declaración de obra nueva o un expediente de dominio ante notario. Detéctalo pidiendo la nota simple antes de ir a la notaría, no después.
Quieres vender directamente, sin ponerla a tu nombre. No es posible saltarse el paso. Lo que sí puede hacerse es encadenar ambas escrituras el mismo día en la misma notaría: primero la de herencia, después la de compraventa. Ahorra tiempo, no impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa sin inscribirla antes en el Registro?
Materialmente sí, pero en la práctica no. Necesitas la escritura de herencia para poder vender, y cualquier comprador que vaya a financiar la compra exigirá que la finca esté inscrita a tu nombre. Lo habitual es firmar herencia y venta el mismo día.
¿Qué pasa si no inscribo nunca la vivienda?
Sigues siendo propietario, pero sin protección registral. La finca continúa a nombre de una persona fallecida, y cada año que pasa hace el problema más caro de resolver: los certificados envejecen, los herederos cambian y la cadena de títulos se alarga.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
Si no hay conflicto y la documentación está en orden, entre tres y cinco meses desde el fallecimiento hasta la inscripción. Lo que más tarda no son los organismos, sino reunir los certificados y coordinar las agendas de todos los herederos.
¿Tengo que pagar el IBI del año en que falleció mi padre?
El IBI se devenga el 1 de enero a nombre de quien fuera titular ese día. El recibo de ese año corresponde en principio al caudal hereditario. A partir del año siguiente al cambio catastral, el recibo sale ya a nombre de los nuevos propietarios.
¿Necesito una gestoría o puedo hacerlo yo?
Si hay testamento, herederos de acuerdo y una sola vivienda, es perfectamente asumible por tu cuenta. Conviene delegar cuando hay varios inmuebles, herederos en el extranjero, discrepancias registrales o dudas sobre el valor de referencia a declarar.
Qué hacer ahora
- Pide una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es el primer paso y el más barato: te dirá cómo está descrita la finca y qué cargas tiene.
- Solicita los certificados: defunción en el Registro Civil, y últimas voluntades y seguros por la sede electrónica del Ministerio de Justicia, pasados quince días hábiles desde el fallecimiento.
- Anota en el calendario la fecha límite: seis meses exactos desde el día del fallecimiento. Es el plazo del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal.
- Consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Es la base sobre la que se calcularán los impuestos y la que determinará el arancel notarial.
- Reúne a los herederos y decidid la adjudicación antes de pedir cita en la notaría: quién se queda qué y en qué proporción. La escritura solo recoge un acuerdo ya tomado.
- Cierra el círculo tras la inscripción: comprueba el Catastro, cambia los suministros y actualiza el seguro del hogar.
NOTA: este artículo es información general sobre trámites sucesorios y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las cifras de aranceles corresponden a la normativa vigente en agosto de 2026. Los importes del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal dependen de la comunidad autónoma y del ayuntamiento aplicables, y deben verificarse en sus fuentes oficiales. En casos con conflicto entre herederos, discrepancias registrales o patrimonio complejo, consulta con un profesional.
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