Cómo se valoran los bienes de una herencia

Cuando aceptas una herencia tienes que ponerle un precio a cada cosa: la casa, la cuenta del banco, el coche, incluso los muebles. Ese inventario valorado es la base sobre la que se calcula el Impuesto de Sucesiones, y desde 2022 ya no eliges libremente el valor de los inmuebles: manda el valor de referencia del Catastro. Aquí tienes qué valor corresponde a cada tipo de bien, de dónde sacar el dato y qué hacer si el valor de referencia te perjudica.

Qué valor tienes que declarar exactamente

La ley no grava «la herencia» en bloque. Grava lo que recibe cada heredero. El artículo 9.1.a) de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo define como el valor neto de la adquisición individual: el valor de los bienes y derechos que te tocan, menos las cargas y deudas deducibles.

Ese valor lo declaras tú. No te lo comunica Hacienda. Tú rellenas el inventario, asignas un importe a cada bien y con ese resultado se hace el cálculo completo del Impuesto de Sucesiones. Por eso conviene saber qué criterio se aplica a cada cosa antes de escribir la primera cifra.

La regla general es el valor de mercado, que la propia ley define como el precio más probable de venta entre partes independientes, con el bien libre de cargas (art. 9.2). Si declaras un valor superior al de mercado, prevalece el que hayas declarado. Nunca al revés. Y para los inmuebles hay una regla propia que se impone a todo lo demás.

El valor de referencia del Catastro: qué es y de dónde sale

Desde el 1 de enero de 2022, y por efecto de la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal, el artículo 9.3 de la Ley del Impuesto establece que el valor de un inmueble es su valor de referencia a la fecha del fallecimiento. Si el valor que declaras es superior, se toma el tuyo. Si es inferior, no sirve: la base imponible será el valor de referencia igualmente.

El valor de referencia lo fija cada año la Dirección General del Catastro a partir de los precios de todas las compraventas ante notario, por zonas. Sobre esos módulos de valor medio se aplica un factor de minoración del 0,9, precisamente para que el resultado no supere el valor de mercado. La resolución con los elementos de cálculo del ejercicio 2026 se publicó el 29 de octubre de 2025 y los valores entraron en vigor el 1 de enero de 2026.

Dos consecuencias prácticas que casi nadie explica:

La fecha que cuenta es la del fallecimiento, no la del día en que firmas la escritura de herencia. Si tu padre falleció en noviembre de 2025, se aplica el valor de referencia de 2025 aunque hagas el trámite en 2026.
Si aplicas el valor de referencia, Hacienda no puede comprobarte el valor de ese inmueble. Lo dice el artículo 18.1 de la ley. Es la contrapartida del sistema: pierdes margen, pero también pierdes el riesgo de una liquidación complementaria por sorpresa años después.

En qué se diferencia del valor catastral

Son dos cosas distintas aunque las fije el mismo organismo, y confundirlas es el error más frecuente.

	Valor catastral	Valor de referencia
Para qué sirve	Base del IBI y de otros impuestos locales	Base del Impuesto de Sucesiones y del ITP
Cada cuánto cambia	Solo con las revisiones catastrales	Se revisa cada año
Quién puede consultarlo	Solo el titular del inmueble	Cualquier persona con interés legítimo
Dónde aparece	En el recibo del IBI	En la Sede Electrónica del Catastro

El valor catastral suele ser bastante inferior al de mercado. El de referencia, no: se calcula para acercarse a él.

Cómo consultarlo paso a paso

Localiza la referencia catastral del inmueble. Son 20 caracteres y los tienes en el recibo del IBI, en la escritura de compra o en una nota simple del Registro.
Entra en la Sede Electrónica del Catastro y busca el apartado de valor de referencia.
Identifícate con certificado digital, DNIe o Cl@ve.
Selecciona el ejercicio del año del fallecimiento. Se pueden consultar los ejercicios desde 2022.
Descarga el certificado. Te servirá tanto para el notario como para la autoliquidación.

La consulta es gratuita. Desconfía de cualquier web que te cobre por ella.

Si el inmueble no tiene valor de referencia

No todos los inmuebles lo tienen. Es habitual en fincas rústicas con construcciones, en inmuebles con situaciones catastrales sin resolver o en obras nuevas no regularizadas. En ese caso, el propio artículo 9.3 resuelve: la base imponible será la mayor entre el valor que declares y el valor de mercado, y aquí sí puede haber comprobación posterior de la Administración. En estos supuestos una tasación de un profesional homologado es la mejor defensa, porque documenta por qué has declarado esa cifra.

Cómo se valora cada tipo de bien

Esta es la tabla que necesitas para montar el inventario. Junto a los certificados que ya habrás pedido al reunir la documentación de la herencia, cubre prácticamente cualquier caso normal.

Bien	Qué valor se declara	De dónde sale el dato
Vivienda y otros inmuebles	Valor de referencia a la fecha del fallecimiento (o el declarado, si es mayor)	Sede Electrónica del Catastro
Inmueble sin valor de referencia	El mayor entre el declarado y el de mercado	Tasación o comparables de la zona
Cuentas y depósitos	Saldo el día del fallecimiento	Certificado de posiciones del banco
Fondos de inversión	Valor liquidativo de ese día	Certificado de la gestora
Acciones cotizadas	Cotización de cierre de ese día	Certificado del banco o bróker
Participaciones no cotizadas	Valor de mercado; la Administración suele acudir a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio	Cuentas anuales de la sociedad
Coche y moto	Precio medio oficial × porcentaje de antigüedad	Orden ministerial anual
Ajuar doméstico	3 % del caudal relicto, con matices	Cálculo propio
Usufructo	89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje	Cálculo propio
Seguro de vida	Cantidad percibida por el beneficiario	Certificado de la aseguradora

Tres apartados merecen explicación aparte porque son donde se pagan de más los euros.

El coche

No vale lo que te ofrezcan por él. Se valora con la tabla oficial: se toma el precio medio del modelo en el anexo I de la Orden HAC/1501/2025, de 17 de diciembre (BOE de 23 de diciembre de 2025), vigente para 2026, y se le aplica el porcentaje que corresponda a los años de uso:

Años de uso	Porcentaje
Hasta 1 año	100 %
Más de 1 hasta 2	84 %
Más de 2 hasta 3	67 %
Más de 3 hasta 4	56 %
Más de 4 hasta 5	47 %
Más de 5 hasta 6	39 %
Más de 6 hasta 7	34 %
Más de 7 hasta 8	28 %
Más de 8 hasta 9	24 %
Más de 9 hasta 10	19 %
Más de 10 hasta 11	17 %
Más de 11 hasta 12	13 %
Más de 12 años	10 %

Un coche de más de doce años se declara por el 10 % de su precio medio. Suele ser una cifra pequeña, pero omitirlo del inventario da problemas después en la Jefatura de Tráfico.

El ajuar doméstico: el 3 % que casi nadie discute

El artículo 15 de la ley dice que el ajuar doméstico forma parte de la masa hereditaria y se valora en el 3 % del caudal relicto, salvo que los interesados prueben que no existe o que su valor es inferior.

Durante años Hacienda aplicó ese 3 % sobre absolutamente todo: también sobre el dinero en cuentas y sobre las acciones. El Tribunal Supremo lo corrigió en dos sentencias de 2020 (la 342/2020, de 10 de marzo, y la 499/2020, de 19 de mayo): el ajuar doméstico son los bienes muebles afectos al uso personal del fallecido o al servicio de su vivienda, así que el dinero, los valores mobiliarios y las acciones quedan fuera de la base de cálculo.

En una herencia donde buena parte del patrimonio es dinero o fondos, esto se traduce en menos base imponible. También puedes declarar un ajuar inferior al 3 %, o inexistente, pero necesitas prueba real: un acta notarial con inventario o un informe de valoración. Una declaración de los herederos sin más no basta.

El usufructo de la viuda o el viudo

Es lo más habitual del testamento español: el cónyuge se queda el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Fiscalmente cada uno paga por su parte, y el reparto lo fija el artículo 26 de la ley con una regla sencilla, conocida como la regla del 89:

Porcentaje del usufructo = 89 − edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.

La nuda propiedad es el resto hasta el 100 %. Si la viuda tiene 78 años, el usufructo vale el 11 % y los hijos tributan por el 89 % restante. Si tiene 50, el usufructo es el 39 % y la nuda propiedad el 61 %. Cuanto mayor es el usufructuario, más paga quien hereda la nuda propiedad.

Para un usufructo temporal en lugar de vitalicio la regla es otra: 2 % por cada año de duración, sin pasar del 70 %.

Qué se resta del valor

La base imponible es un valor neto, así que hay tres cosas que restan y conviene no dejarse:

Cargas deducibles (art. 12). Solo las que disminuyen realmente el valor del bien, como los censos o las pensiones. La hipoteca no es una carga deducible, porque no reduce el valor del inmueble.
Deudas del fallecido (art. 13). Aquí sí entra el capital pendiente de esa hipoteca, y también los préstamos personales y lo que debiera a Hacienda o a la Seguridad Social. Hace falta acreditarlas con documento público o justificación equivalente.
Gastos deducibles (art. 14). Los de última enfermedad, entierro y funeral, siempre que se justifiquen con facturas y guarden proporción con el patrimonio heredado. Guarda la factura de la funeraria.

Un ejemplo con números

Manuel fallece en marzo de 2026. Deja viuda, Carmen, de 78 años, y dos hijos. El testamento le da a Carmen el usufructo universal y a los hijos la nuda propiedad por mitades. Una vez liquidada la sociedad de gananciales, el caudal hereditario de Manuel es este:

Concepto	Valor	Criterio aplicado
Vivienda	148.000 €	Valor de referencia 2026
Cuenta corriente	32.000 €	Saldo a 12 de marzo de 2026
Coche de 14 años	1.200 €	12.000 € de precio medio × 10 %
Suma de bienes	181.200 €
Ajuar doméstico	4.440 €	3 % sobre 148.000 €
Caudal relicto	185.640 €
Entierro y funeral	− 4.100 €	Gasto deducible justificado
Caudal neto	181.540 €

El ajuar se calcula solo sobre la vivienda: los 32.000 € de la cuenta quedan fuera por la doctrina del Supremo, y el coche se valora aparte y no forma parte del concepto de ajuar. Aplicar el 3 % sobre el total habría sumado 1.116 € más de base imponible.

El reparto entre usufructo y nuda propiedad:

Usufructo de Carmen: 89 − 78 = 11 % → 181.540 × 11 % = 19.969,40 €
Nuda propiedad de los hijos: 89 % → 161.570,60 €, es decir 80.785,30 € cada uno

Esas son las bases imponibles individuales. A partir de ahí entran las reducciones por parentesco y las bonificaciones de la comunidad autónoma, que es donde la factura final cambia radicalmente de un territorio a otro.

Si el valor de referencia te perjudica

Pasa. Si la vivienda está en mal estado, necesita una reforma integral o tiene una particularidad que el algoritmo no ve, el valor de referencia puede quedar por encima de lo que realmente vale.

Lo primero: el valor de referencia no se recurre por su cuenta. No existe un recurso directo contra él. El artículo 9.4 solo abre dos vías:

Autoliquidas aplicando el valor de referencia, pagas, y después solicitas la rectificación de la autoliquidación impugnando ese valor y pidiendo la devolución.
Si es la Administración la que te gira una liquidación, recurres esa liquidación.

En ambos casos la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor a la vista de lo que aportes (art. 9.5). Por eso la prueba lo es todo: una tasación de sociedad homologada, fotografías del estado del inmueble, informe técnico, presupuestos de obra.

Conviene saber dónde estás. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero (publicada en el BOE), que desestimó por unanimidad la cuestión planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Discutir que el método sea inconstitucional ya no lleva a ninguna parte. Lo que sigue abierto es demostrar que en tu caso concreto el valor asignado no se corresponde con la realidad del inmueble.

Un apunte para evitar confusiones: la plusvalía municipal se calcula con reglas distintas y no utiliza el valor de referencia. Son dos impuestos diferentes con dos bases diferentes.

El error de declarar por debajo

Hay una tentación evidente: poner el valor más bajo posible para pagar menos ahora. Con los inmuebles ya no es posible, porque el suelo es el valor de referencia. Con el resto de bienes, es mala idea por dos motivos.

El primero es el riesgo de comprobación. Fuera de los inmuebles con valor de referencia, la Administración puede comprobar valores por los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria, y una liquidación complementaria llega con intereses de demora.

El segundo es más silencioso y suele descubrirse años después. El valor que declaras en el Impuesto de Sucesiones se convierte en tu valor de adquisición si algún día vendes el bien. Declarar bajo ahorra hoy en Sucesiones y hace más grande la ganancia patrimonial que pagarás en el IRPF cuando vendas. En comunidades con bonificaciones altas para hijos y cónyuges, donde la cuota de Sucesiones es casi cero, declarar por debajo del valor real no ahorra nada y encarece la venta futura.

Qué hacer ahora

Pide la referencia catastral de cada inmueble y consulta su valor de referencia en la Sede del Catastro, seleccionando el ejercicio del año del fallecimiento.
Solicita al banco el certificado de posiciones a fecha de fallecimiento: saldos, fondos y valores. Es el documento que acredita esas cifras.
Localiza el precio medio del vehículo en el anexo I de la orden ministerial vigente y aplícale el porcentaje por años de uso.
Calcula el ajuar sobre los bienes susceptibles de uso personal, no sobre el total, y guarda el detalle del cálculo por si te lo piden.
Reúne las facturas deducibles: funeral, última enfermedad y justificantes de las deudas pendientes del fallecido.
Cierra el inventario y contrasta el plazo. Tienes seis meses desde el fallecimiento y puedes pedir una prórroga de otros seis dentro de los cinco primeros meses. Con la liquidación presentada podrás poner la vivienda a tu nombre en el Registro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo declarar la casa por menos del valor de referencia si de verdad vale menos?

No. La base imponible será el valor de referencia igualmente. Lo que puedes hacer es autoliquidar con ese valor, pagar y después solicitar la rectificación de la autoliquidación aportando prueba del valor real.

¿El valor de referencia se aplica también a fincas rústicas?

Existen valores de referencia para inmuebles rústicos sin construcciones. Cuando la finca tiene construcciones o no hay valor asignado, se aplica la regla del mayor entre el valor declarado y el de mercado.

Mi padre falleció en 2023 y aún no hemos hecho la herencia. ¿Qué valor de referencia se aplica?

El de 2023, porque el impuesto se devenga el día del fallecimiento. Ten en cuenta que el plazo de pago ya ha vencido y habrá recargos.

¿Hay que declarar los muebles de la casa uno por uno?

No. Se declaran de forma global mediante el ajuar doméstico. Solo si quieres declarar un valor inferior al 3 % necesitas un inventario detallado y prueba fehaciente.

¿Y las joyas o los cuadros?

No forman parte del ajuar doméstico: se valoran de forma independiente por su valor de mercado. Si son piezas de cierta entidad, lo razonable es una tasación.

Conclusión

Valorar una herencia no es opinar sobre cuánto vale cada cosa: es aplicar el criterio que corresponde a cada tipo de bien. En los inmuebles manda el valor de referencia del Catastro y no hay margen a la baja, aunque a cambio blinda esa parte frente a una comprobación posterior. En el resto sí decides tú, y ahí el equilibrio está en declarar cifras reales y documentadas, no las más bajas posibles.

Dedica una tarde a construir el inventario con los certificados en la mano. Es el documento del que dependen todos los números que vendrán después.

NOTA: Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Las reglas de valoración se aplican sobre situaciones concretas y las bonificaciones autonómicas varían según el territorio; ante un patrimonio complejo o una valoración discutible, consulta con un profesional.